2023年7月13日（木）
5月
埼玉県上福岡駅近くの古いアパートを知りあいから7,500万円で現金買い、想定家賃利回り10%、3棟分割が気に入りましたが20戸中５戸空き、入居率75%、洗濯機置き場がないのが痛いですね。建物回りや鉄部塗装、室内リフォーム洗濯機置き場を作ると350万円くらいの費用がかかります。それでも利回りは9%台です。やるしかありませんね。
上福岡というところもアパートが多く、家賃が安い傾向にあります。苦労しそうですが売主に建物比率を50%に上げてもらったので私の所得税等57.5%の節税でカバーできます。これから修理をして今年12月迄に満室を目指します。
6月
東京都本駒込で5階建のビルを24,000万円で買いました。融資は信用金庫で路線価で10,000万円貸してもらいました。
駅から8分ですが文京区山手線の内側でロケーション抜群なのが気に入りました。しかし、手数料を入れて15,000万円の現金支払いはけっこう大変でした。この物件は当事務所の顧問先の紹介でした。
3Fは90㎡の居住用、4Fと5Fはつながっていて130㎡の居住用、役員社宅で使用していたようでゴージャスな作り、リフォームに1,500万かけます。本駒込では広いマンションが少ないようで家賃がどこまでとれるか？利回り6%以上は目指したいですね。
おまけで建物のうち事業用部分の約600万円消費税還付できます。
7月
埼玉県蕨駅7分の店舗マンションが買えそうです。
都内の不動産の会に参加していたところ、利回り10%の物件が出ました。
22,000万をローン条項なしで20,000万手数料は5%で1,000万です。土地も60坪と角地でなかなかのロケーションです。
これも古い物件の為、返済期間がでないため融資はまず無理です。預金をかき集めてなんとかします。この物件のことは6月24日の大家さん学びの会でのセミナーの席でも話したのですが、借入なしで購入できれば家賃は満室で2,000万円、経費は20%400万円残るは0%1,600万円税金が減価償却引で10%の200万円、差引手取りは70%1,400万円にもなります。融資に伴う抵当権設定費用や収入印紙手数料などは節約できますし、私が購入することで融資特約なしで1,000万（5%）安く買えました。
1カ月手取り117万円は、これ1棟でFIREできます。
優秀な管理会社に任せて本業に精を出してもいいし、余った時間は自分で清掃や管理をやってもいいのです。
～これから～
１.
東京新宿区神楽坂駅から3分で戸建て店舗ができました。
土地は12坪と小さく建物は築55年と古いですが11,500万と手ごろ。
見てきましたが、店舗がぎっしりと立ち並びなかなかの風情気に入ってしまいました。お店は2F建でスペインの肉料理屋飲み物セットで7,000円程度です。
利回り4.6%でこうした物件としては高い方ですが、サブリースしています。空室、滞納は保証してくれますが、家賃が上げられてもオーナーには還元されません。オーナーからサブリース会社へ賃貸契約を解除することもできません。私はこれから日本もインフレ時代に入り、良い立地の家賃は値上がりすると見ているのでサブリースは邪魔なのです。売主に500万円値下げしてもらいましたが、サブリース会社と家賃の値上げの際は利益は折半してもらおうと考えています。
２.
銀座3丁目に3階建の空きビルが売りに出ています。土地は13坪、建物は築7年と若いため、融資がおりる可能性があります。40,000万と高額ですが、利回り4%で戻して36,000万程度にはなりそうです。３階一括貸ししていたのが、空いてしまったのが難点です。借入もやりにくくなってしますが何といっても天下の銀座です。回りも店舗が多く活気があります。私の独自の節税法、建物の消費税還付と所得税等の節税をすれば利回りは6%超えにできます。
1Fにトイレを設置すれば3つの店が事務所に貸せ、会計の家賃は増えそうです。しかし問題はお金です。なかなか手が出ません。力がある人は手を上げて下さい。仲介で対応します。
３.
西荻窪1分の好立地の雑居ビルが利回り7%超えででました。34,000万と高額ですがまず出会えない物件です。西武新宿線野方駅6分60坪のアパートで7%超えもあります。
2023年6月6日（火）
再建築不可物件は、安いが治安が良くなく、修繕費も割高、借地権つきアパートは地主の存在が不安なことと、所有権を持ちたい欲求に応えられない。もう一つ、区分マンションも検討しましたが、管理費修繕積立金等が高く一度空室になるとなかなか埋まらないという欠点があります。
ということで結局、投資家に胸を張ってすすめられる物件は、私が買い進めてきた所有権で再建築ができ、首都圏で駅から10分以内総利回りが8%以上築古でもOKというものでした。
ただ、築古は融資がつかない。耐用年数の関係から、返済期間が出ないのです。ローン条項なしで値引きをお願いして、現金をかき集めないといけませんが、良い物件を買えるチャンスと捉えています。
投資家で5,000万も1億も現金を出せる人は非常に少ない現状です。融資に代わるものはないか？考え続けてきました。まず、税金で出ていくお金を少しでもカバーできないか？
建物は減価償却できます。（節税①）しかも、築古の場合、最短4年です。
土地は売却するまで経費にできません。
そこで当事務所グループで所有権のあるアパートを1棟購入し、修繕をして建物を借地権つきで販売することで建物の値段を高めに設定することを思いつきました。当然、将来底地を売却してよいし、値上げの要請、承諾料や更新料、名義書換料などの要求はしません。
販売前に修繕することで建物の価値を高められますが、投資家は修繕費込の建物金額を短期間で減価償却できる節税ができます。（節税②）
更に、借地権も土地の一種なので減価償却できません。建物の金額を上げるために権利が弱い定期借地権にすることにしました。ここで土地建物を分割して販売することが画期的ということで特許申請しています。
ただ、定期借地権は居住用の建物の場合は、50年の借地期間があり50年経ったら無償で地主に土地を返還するものです。
あまりに長いので次に考えたのが建物のみで販売し、借地権がないようにできないかということでした。
社内で議論したうえで弁護士や司法書士にも検討してもらったところ、30年間は借地権は存在するが、地主と建物所有者の合意により金額を決めて良いということなのでこの金額が０ということなら問題ありません。
尚、税務署には、地代の賃貸借を相当の地代に定め“土地の無償返還届”を提出しておけば問題がありません。それでも建物だけで2,000万～3,000万になります。これでも現金で一括して支払える人はわずかです。
そこで更にこれを割賦で24年に分けて販売する妙案を考えつきました。預金は300万円からです。出した元金に対する分母が小さくなるので更に利回りが向上します。
現在は、埼玉県、ふじみ野市、春日部市、千葉県松戸市でアパートを取得しリフォームを行い、満室を目指して募集活動をしております。
投資家候補を選定し、アプローチする段階に入っています。
建物はグループ会社でサブリースし、将来の修繕費もグループ会社が負担する画期的な方式にして、投資家が任せっ放しで財産を作れるシステムを構築しました。（サブリース料は20～30%と高めですが、将来の修繕費をサブリース料として毎月経費に算入でき節税ができます。）（節税③）
3つの節税で税率が高い人（43%～57.5%）には節税分が利益に上乗せでき、年利回り10%以上も十分望めます。
興味がある方は遠慮なく鳥山まで連絡下さい。
メール又は携帯ショートメールへ ０９０（３２２９）７４２３
2023年2月7日（火）
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税理士大家 税理士法人代表 鳥山昌則
一、投資家向物件の取得
１．媒体 LEINS、楽待、健美家、HOMES、アットホーム他
２．こだわり ①首都圏 東京都23区から電車で30分以内 立川、大宮、川越、所沢、春日部、千葉、横浜市まで
②駅から 都心 徒歩15分以内 他10分以内
③１棟 アパート マンション 戸建
④想定総利回り 都心 8%以上 他 10%以上
⑤土地本位 工夫で満室になる 建替えて家賃アップできる。
⑥水害が発生しない立地
３．投資家が取得しやすい土地建物で5,000万位まで、所有権、建物構造問わず築古でOK
再建築不可を除く（簡便法で耐用年数を短くできる4～6年 節税Ⓐ）
EX 「別紙一棟売り」
一. LEINS、令和5年1月 7900万円で取得 土地建物合計で記載
二. 仲介手数料は267万（別のグループ業者をかませれば不用） 収入印紙1.5万、登記費用 60万
三. 不動産取得税 50万 固都税精算金 34万×1/2（半年分として）16.5万
四. リフォーム（外装）屋上防水塗装 500万
五. 一～四の合計 8795万
六. 家賃収入 485,000／月×売却まで２カ月＝97万
七. 粗利益 7900万円×1.2＝9480万－8795+97＝782万 「9480万で投資家へ売却する」
八. 紹介手数料 9480万×3.3%＝313万
その他にとりやま財産経営にビジネスモデル代として、地代、サブリース料の10%を毎月（又は一定期間）で支払う
九. 手残り、782万－313万－経費100万＝369万（仲介手数料よりは多いことと地代、サブリースのメリットあり）
※厳密には、敷金保証金預り金分は資金負担が少なくてすむ
“ご縁がある方のみにお伝えします。”
あなたは円安、物価高、金利高の不安をどう乗りきりますか？
世の中に節税商品数あれど、ほとんどが課税の繰り延べであり、節税をしながら収入を産み財産を作れるのは不動産しかないことを悟りました。
・優良な財産を築きながら、安定収入を産み出し、個人、法人の税金を合法的に安くする。6年間で36%の手残りになる。
・相続税を抜本的に減らす。
・孫子の代まで幸せをつなぐ。
・“それには都心の賃貸不動産を賢く買う”
合法的な節税の限りを尽くし、手残りを多くします。
手厚い家賃保証、修繕保証、買いとり保証で安心。
但し、世の中リスクはつきものです。自乙責任の原則を理解して現金を出せる方のみがご参加下さい。
当会、関係する法人、個人には一切の責任はありませんのでご了承下さい。
無断転載禁止
“節税不動産発掘の会”
代表 税理士 行政書士 宅地建物取引士 鳥山昌則
【ケース別 軍資金の調達方法】
１．課税所得が1000万円を超え税率が30%以上の部分がある人⇒投資できる預金が1000万円以上あること
２．法人の利益が毎期1000万円以上計上されていて、実効税率が35%以上になっている。⇒投資できる預金が1000万円以上あること又は運転資金の借入ができること
３．法人の役員で法人に貸付金が多額にあり、法人からの返済金で1000万円以上のお金を作れること
４．車両、その他の財産を売却すれば1000万円以上のお金が作れること
５．相続税の純財産が1億円以上ある人
６．税負担の軽減を利回りに加えて計算することができる人
７．自分で良いと思ったことには余裕資金を惜しみなく提供できる人
※融資が受けられればレバレッジ（てこの原理）が効くのですが、築古物件は難しいのが現状です。融資は手数料、抵当権設立費用、決
定までの時間を要し、金利も上昇傾向であり、得策ではありません。もちろん融資が受けられる方はより大きな物件を購入できるので
大歓迎です。
※ご自分の状況を分析して欲しい方はメールにて問い合せ下さい。（1件当り11,000円（税込）の分析料が必要です）
【対象物件の特徴】
１．財産価値を落とさず長期運用できるもの
①東京23区に限定した都心で駅から徒歩10分以内
②戸建、1棟もので建て替えの自由のきくもの
（所有権を基本とし場所によっては、区分所有、借地権、再建築不可、持分分割物件も含まれる）
③満室想定グロス利回りが年6%以上
２．節税できる中古資産
①建物比率を上げるため、売主が売買契約書に建物金額と建物にかかる消費税を明記し、税別にすることと、不動産鑑定士の意見書をもらい万全にする。（基本建物割合40%以上）－節税その１－
②中古資産の見積耐用年数による早期減価償却 －節税その２－
木造住宅22年経過→4年
軽量鉄骨住宅27年経過→5年
重量鉄骨住宅34年経過→6年
鉄筋鉄骨住宅47年経過→9年
③資材価格の高騰により中古資産が見直されている。
④不動産の価値は土地にあり、場所が80%成否を分ける。
３．安心運営サポート
①借上契約（サブリース）を関係会社が責任をもって行う。借上げ管理料12%（税別）
②購入当初リフォームを要する場合、売主がリフォームを行うことで建物比率を上げ、リフォーム代も見積耐用年数にすることができ、建物価値を上げ利回り向上に貢献する。－節税その３－
③サブリース期間を６年とし、６年以内に行われる修繕費をサブリース料に折り込み、将来の修繕費を保守点検として上乗せすることで毎月費用化し、一度に発生する支払いをサブリース業者が支払うことで安心のシステムを作る→長期修繕計画によるがサブリース料に5％（税別）アップくらい？
④販売会社80%、保証会社20%で100%買いとり保証（保証料を費用にしてにして積み上げる）年数の縛りは必要
⑤借地権の場合、将来の地主に対する承諾料名義変更料などをサブリース料に折り込み早期に費用化する －節税その４－
⑥超築古物件を取得し、1年以上を賃貸（空室の場合でもサブリースで大丈夫）し、取こわし新築する。除却損、取こわし費用は即時に費用化しなくてはならない －節税その5－
⑦借地権は利回りが高く底地を買うことで大幅に価値を高める可能性がある。鳥山グループ会社で所有権物件を取得し、投資家へ借地権を売却することで資金負担を軽くし、建物比率を上げ地代を支払う。将来底地権を投資家へ売却もしくは借地権を買い上げることで安心できる。買いとり保証ではなく売渡保証、但し、地代の支払条件つき定借にすれば、さらに建物比率を上げられるのでは？
⑧再建築不可物件は利回りが高く、“新築そっくりさん”のようにやっていくことで高利回りとなり建物比率を高くできる。（隣地購入や賃借により再建可能となり大化けする）
⑨区分所有も購入費が安く、鉄筋コンクリートのため建物比率が高くなりやすい
⑩賃貸不動産の相続税評価は時価の約40%減、都心ほど相続税対策効果大（借地権、再建不可物件は更に評価が低い）－節税その５－
⑪物件の半額以上の資金を出すことを条件に5～6年間の月払での分割払いを認める。利息相当はサブリース料に加える。（抵当権の仮登記を設定する。）500〜1000万の現金で残りの借地建物を分割払（例えば6年）した場合、所有権移転登記をすれば、未払で減価償却をとれるか？売主側は未収金で売上計上する。
【本件土地の最有効利用】
建替え 金融機関は建替えへの融資は新築することになるため積極的になる。
（再建築不可や借地権の場合、原則的に借入できないが隣地や底地を購入することで飛躍的な儲けが出ることがある）
返済期間も長く低金利で借入可能
土地の担保価値もあり、家賃収入の確定申告実績があるため現金持ち出しを最低限にできる。
（本件のような物件を6年に1回購入していけば節税とともに担保が増えることになり、再建築不可物件でなければ共同担保として使うことができる）
新築すると家賃を値上げする最高のチャンスになる。
家賃が50%増しで648万建替え金額3000万円とすると新しく減価償却できることになり法人の節税が可能になる。優先物件として賃貸し続けて家族の財産としてもよいがグロス利回り8%として8100万で売却できる。3000万の借入金があっても5100万手残りとなる（仲介手数料税金差引で約3739万の手残りとなり15年間のキャッシュフロー4923万と合わせると8662万、投資額5523万の157%の手残り率となり、15年で割ると年率10.5%の高利回りとなる。