《新着情報》  2016.9.2  「不動産専門税理士の得するよもやま話No.20」を掲載しました


 
節税賃貸不動産 " 業者側 "
 

 

一、投資家向物件の取得  

 

1.媒体 LEINS、楽待、健美家、HOMES、アットホーム他

2.こだわり ①首都圏 東京都23区から電車で30分以内 立川、大宮、川越、所沢、春日部、千葉、横浜市まで

       ②駅から 都心 徒歩15分以内 他10分以内

         ③1棟 アパート マンション 戸建

       ④想定総利回り 都心 8%以上 他 10%以上

       ⑤土地本位 工夫で満室になる 建替えて家賃アップできる。

       ⑥水害が発生しない立地

3.投資家が取得しやすい土地建物で5,000万位まで、所有権、建物構造問わず築古でOK

  再建築不可を除く(簡便法で耐用年数を短くできる4~6年 節税Ⓐ)

 

 EX 「別紙一棟売り」


一. LEINS、令和5年1月 7900万円で取得 土地建物合計で記載
二. 仲介手数料は267万(別のグループ業者をかませれば不用) 収入印紙1.5万、登記費用 60万
三. 不動産取得税 50万 固都税精算金 34万×1/2(半年分として)16.5万
四. リフォーム(外装)屋上防水塗装 500万
五. 一~四の合計 8795万
六. 家賃収入 485,000/月×売却まで2カ月=97万
七. 粗利益 7900万円×1.2=9480万-8795+97=782万 「9480万で投資家へ売却する」
八. 紹介手数料 9480万×3.3%=313万
  その他にとりやま財産経営にビジネスモデル代として、地代、サブリース料の10%を毎月(又は一定期間)で支払う
九. 手残り、782万-313万-経費100万=369万(仲介手数料よりは多いことと地代、サブリースのメリットあり)
  ※厳密には、敷金保証金預り金分は資金負担が少なくてすむ

 

 
ベテラン大家税理士が実践する究極節税不動産投資
 

 

“ご縁がある方のみにお伝えします。”

あなたは円安、物価高、金利高の不安をどう乗りきりますか?

 

世の中に節税商品数あれど、ほとんどが課税の繰り延べであり、節税をしながら収入を産み財産を作れるのは不動産しかないことを悟りました。

 

・優良な財産を築きながら、安定収入を産み出し、個人、法人の税金を合法的に安くする。6年間で36%の手残りになる。

 

・相続税を抜本的に減らす。

 

・孫子の代まで幸せをつなぐ。

 

・“それには都心の賃貸不動産を賢く買う”

 

合法的な節税の限りを尽くし、手残りを多くします。

手厚い家賃保証、修繕保証、買いとり保証で安心。

但し、世の中リスクはつきものです。自乙責任の原則を理解して現金を出せる方のみがご参加下さい。

当会、関係する法人、個人には一切の責任はありませんのでご了承下さい。

 

無断転載禁止

“節税不動産発掘の会”

代表 税理士 行政書士 宅地建物取引士 鳥山昌則

 

【ケース別 軍資金の調達方法】

 

1.課税所得が1000万円を超え税率が30%以上の部分がある人⇒投資できる預金が1000万円以上あること

 

2.法人の利益が毎期1000万円以上計上されていて、実効税率が35%以上になっている。⇒投資できる預金が1000万円以上あること又は運転資金の借入ができること

 

3.法人の役員で法人に貸付金が多額にあり、法人からの返済金で1000万円以上のお金を作れること

 

4.車両、その他の財産を売却すれば1000万円以上のお金が作れること

 

5.相続税の純財産が1億円以上ある人

 

6.税負担の軽減を利回りに加えて計算することができる人

 

7.自分で良いと思ったことには余裕資金を惜しみなく提供できる人

 

※融資が受けられればレバレッジ(てこの原理)が効くのですが、築古物件は難しいのが現状です。融資は手数料、抵当権設立費用、決

定までの時間を要し、金利も上昇傾向であり、得策ではありません。もちろん融資が受けられる方はより大きな物件を購入できるので

大歓迎です。

※ご自分の状況を分析して欲しい方はメールにて問い合せ下さい。(1件当り11,000円(税込)の分析料が必要です)

 

【対象物件の特徴】

 

1.財産価値を落とさず長期運用できるもの 

 ①東京23区に限定した都心で駅から徒歩10分以内

 ②戸建、1棟もので建て替えの自由のきくもの

  (所有権を基本とし場所によっては、区分所有、借地権、再建築不可、持分分割物件も含まれる)

 ③満室想定グロス利回りが年6%以上

 

2.節税できる中古資産

 ①建物比率を上げるため、売主が売買契約書に建物金額と建物にかかる消費税を明記し、税別にすることと、不動産鑑定士の意見書をもらい万全にする。(基本建物割合40%以上)-節税その1-

 ②中古資産の見積耐用年数による早期減価償却 -節税その2-

  木造住宅22年経過→4年

  軽量鉄骨住宅27年経過→5年

  重量鉄骨住宅34年経過→6年

  鉄筋鉄骨住宅47年経過→9年

 ③資材価格の高騰により中古資産が見直されている。

 ④不動産の価値は土地にあり、場所が80%成否を分ける。

 

3.安心運営サポート           

 ①借上契約(サブリース)を関係会社が責任をもって行う。借上げ管理料12%(税別)

 ②購入当初リフォームを要する場合、売主がリフォームを行うことで建物比率を上げ、リフォーム代も見積耐用年数にすることができ、建物価値を上げ利回り向上に貢献する。-節税その3-

 ③サブリース期間を6年とし、6年以内に行われる修繕費をサブリース料に折り込み、将来の修繕費を保守点検として上乗せすることで毎月費用化し、一度に発生する支払いをサブリース業者が支払うことで安心のシステムを作る→長期修繕計画によるがサブリース料に5%(税別)アップくらい?

 ④販売会社80%、保証会社20%で100%買いとり保証(保証料を費用にしてにして積み上げる)年数の縛りは必要

 ⑤借地権の場合、将来の地主に対する承諾料名義変更料などをサブリース料に折り込み早期に費用化する -節税その4-

 ⑥超築古物件を取得し、1年以上を賃貸(空室の場合でもサブリースで大丈夫)し、取こわし新築する。除却損、取こわし費用は即時に費用化しなくてはならない -節税その5-

 ⑦借地権は利回りが高く底地を買うことで大幅に価値を高める可能性がある。鳥山グループ会社で所有権物件を取得し、投資家へ借地権を売却することで資金負担を軽くし、建物比率を上げ地代を支払う。将来底地権を投資家へ売却もしくは借地権を買い上げることで安心できる。買いとり保証ではなく売渡保証、但し、地代の支払条件つき定借にすれば、さらに建物比率を上げられるのでは?

 ⑧再建築不可物件は利回りが高く、“新築そっくりさん”のようにやっていくことで高利回りとなり建物比率を高くできる。(隣地購入や賃借により再建可能となり大化けする)

 ⑨区分所有も購入費が安く、鉄筋コンクリートのため建物比率が高くなりやすい

 ⑩賃貸不動産の相続税評価は時価の約40%減、都心ほど相続税対策効果大(借地権、再建不可物件は更に評価が低い)-節税その5-

 ⑪物件の半額以上の資金を出すことを条件に5~6年間の月払での分割払いを認める。利息相当はサブリース料に加える。(抵当権の仮登記を設定する。)500〜1000万の現金で残りの借地建物を分割払(例えば6年)した場合、所有権移転登記をすれば、未払で減価償却をとれるか?売主側は未収金で売上計上する。

 

【本件土地の最有効利用】

 

建替え 金融機関は建替えへの融資は新築することになるため積極的になる。

(再建築不可や借地権の場合、原則的に借入できないが隣地や底地を購入することで飛躍的な儲けが出ることがある)

返済期間も長く低金利で借入可能

土地の担保価値もあり、家賃収入の確定申告実績があるため現金持ち出しを最低限にできる。

(本件のような物件を6年に1回購入していけば節税とともに担保が増えることになり、再建築不可物件でなければ共同担保として使うことができる)

新築すると家賃を値上げする最高のチャンスになる。

家賃が50%増しで648万建替え金額3000万円とすると新しく減価償却できることになり法人の節税が可能になる。優先物件として賃貸し続けて家族の財産としてもよいがグロス利回り8%として8100万で売却できる。3000万の借入金があっても5100万手残りとなる(仲介手数料税金差引で約3739万の手残りとなり15年間のキャッシュフロー4923万と合わせると8662万、投資額5523万の157%の手残り率となり、15年で割ると年率10.5%の高利回りとなる。

 

 

税理士法人 とりやま財産経営が運営する、税金・経営・資産運用・不動産など多岐にわたる最新情報を配信するサイト、Toriyama  Newsがオープしました。個人・法人を問わない役立ち情報満載の当サイトをご活用ください。

 

税理士法人 鳥山会計では、税理士を中心とした求人募集を行っています。

詳細はこちらから。

 

 
机上の空論ではない究極の不動産投資法とは!
 

皆様、こんにちは、税理士・大家のサイトにようこそ!

 

本サイトは闘う税理士・トリヤマが「儲けるため」に辿りついた

 

究極の不動産投資法収益自動回収の方法

 

をご紹介します。

税理士・鳥山自身が自ら実践している方法で、机上の空論ではありません

じっくり、サイト内を辿り、ご納得いただき・究極の投資をご検討下さい。

本サイトに掲載しているマンション・アパートは全てトリヤマが一棟丸ごと投資しているものです。

 

 
寝ていても稼いでくれる不動産投資法
 

プロの税理士・トリヤマが、自ら実践している究極の不動産投資法をお教えします! 

それは、

少ない自己資金で

1986年のワンルームマンション購入・運用から始め

今や160億円、アパート・ビル等80棟以上も購入し、10億の家賃収入を稼ぎながら30以上の法人を駆使し、節税の限りを尽くし

約30年の間に一度も失敗したことがない

プロの税理士による

不動産投資法です!あなたも首都圏で賃貸不動産を持ちませんか?

 

なぜ、税理士が「不動産投資」を勧めるのか?

ずばり、儲かるから!です。

 

なぜ、儲かるのでしょう?その理由は? なぜ、税理士なのか?

 

 
自動販売機と同じような収益自動回収マシーン
 

年間約500万円の収益(5~10%)を生み出す、まだ、知れ渡っていない特別マシーンとは?

 

自ら不動産運営を手掛け、運営している現役の税理士・トリヤマがその実績・ノウハウの全てを教えます。  不動産の利益アップマシーン

 

 

 

 
応援します!サラリーマン大家・シニア企業家!
 

<サラリーマン大家さん>と<シニア起業家>を応援します!

最近、安定収入を得ながらサラリーマンでありながら、それだけではなく、さらに不動産で収入を得たいと頑張っておられる「サラリーマン大家さん」が増えています。
また、NHKでも放送されており、実際に税理士法人 とりやま財産経営でも増加しているお客様として「シニア起業家」がおられます。

シニア起業家は、定年退職、会社からの外注化又は不幸にして解雇、倒産等により、50代、60代くらいで初めて事業を起こす方のことです。

これらの方の特徴は、ゆっくりと無理して儲けようとしないで、自分が中心になり、やりたいことを生きがいを求めてやっていくというものです。

私トリヤマはこのような方々を特に応援しております。

・お金はあるが何に投資して良いか分からない方

・税金が高いので、確実に財産が残る節税方法を求めている方

・アパートマンションの経営に悩みのある方
・「サラリーマン大家さん」をやり始めた方

・「シニア企業家」を始めた方
・不動産投資に興味ある方

 

※お問い合わせがあった場合、必ずトリヤマが応待します。

※面談の場合は、1時間当10,000円(税別)の相談料をご用意ください。


税理士法人 とりやま財産経営にお問い合わせ下さい。

 

 
税理士法人 とりやま財産経営の消費税還付実績
 

個人でも法人でも消費税還付できる会計事務所はとりやま財産経営だけです!!

 

居住用以外のビル、倉庫、店舗、事務所、ホテル、トランクルーム、コインランドリー等を取得する方は、法人個人を問わず契約前の早めにご相談下さい。

(居住用の取得であっても、課税事業を行っている場合は還付できる場合があります。)

鳥山携帯番号 090-3229-7423

 

建物に対する消費税額の50%近くが現金で残ります。

次の取得の頭金や運転資金などに使えます。何百人の方に喜んでいただいております。